Guida IMU 2026: chi paga, come si calcola e quando si paga
Quadro normativo, calcolo, esenzioni e scadenze 2026 per persone fisiche
L'IMU è l'imposta municipale propria che colpisce il possesso di immobili in Italia. Nel 2026 ne sono soggetti circa 25 milioni di contribuenti, ma molti pagano cifre sbagliate per errori comuni: moltiplicatori catastali confusi, aliquote del Comune non aggiornate, esenzioni non sfruttate. Questa guida copre tutto ciò che ti serve per capire chi paga, quanto paga, quando paga e come ridurre legalmente l'imposta — con riferimenti normativi puntuali al regime vigente nel 2026.
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Calcola le tue scadenze 2026 →Chi paga l'IMU nel 2026
Il soggetto passivo dell'IMU è il proprietario dell'immobile, in proporzione alla propria quota (art. 1 c. 743 L. 160/2019). In comproprietà, ciascuno paga la propria quota: se sei proprietario al 50% di una casa, paghi il 50% dell'IMU annua.
L'imposta grava anche sui titolari di diritti reali di godimento: usufruttuario (il nudo proprietario non paga), titolare di uso o abitazione, enfiteuta, superficiario. Nel leasing immobiliare il soggetto passivo è il locatario finanziario dalla data di stipula del contratto. Per i concessionari di aree demaniali (es. concessione balneare con costruzione), l'IMU grava sulla costruzione concessa.
Casa coniugale assegnata in caso di separazione
Una regola spesso fraintesa. Quando in caso di separazione o divorzio la casa familiare è assegnata a uno dei coniugi (per i figli), il coniuge assegnatario diventa soggetto passivo IMU, anche se non è proprietario (art. 1 c. 741 lett. c-bis L. 160/2019). Per il coniuge assegnatario, se l'immobile è la sua dimora abituale, vale l'esenzione come abitazione principale. Il proprietario non assegnatario non paga IMU su quella casa.
Coniugi con residenze in Comuni diversi
Questo è il punto su cui la Corte Costituzionale ha cambiato le regole nel 2022. Fino alla sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, la legge richiedeva che l'esenzione prima casa potesse spettare solo a un immobile per nucleo familiare. Oggi invece ogni coniuge gode dell'esenzione per il proprio immobile di residenza anagrafica e dimora abituale, anche se i due coniugi risiedono in Comuni diversi.
La Corte ha dichiarato incostituzionale il riferimento al "nucleo familiare" perché penalizzava il matrimonio rispetto alle convivenze di fatto. La Cassazione ha confermato la dottrina costituzionale (Cass. SS.UU. e successive). Quindi nel 2026, due coniugi proprietari ciascuno di un immobile in Comune diverso, dove ciascuno ha la propria residenza anagrafica e dimora abituale, possono entrambi beneficiare dell'esenzione prima casa.
Eredi e successione aperta
Durante la successione aperta, gli eredi sono soggetti passivi IMU per il periodo di possesso. Il versamento si calcola sui mesi di possesso (il mese conta se il possesso è ≥ 15 giorni). Una volta accettata l'eredità e formalizzato il trasferimento, l'IMU passa interamente al nuovo proprietario.
Multiproprietà e parti comuni
Nella multiproprietà ciascun multiproprietario è soggetto passivo per la propria quota di possesso temporale, ma il versamento è effettuato dall'amministratore per conto di tutti (art. 1 c. 743 ultimo periodo L. 160/2019). Stessa logica per parti comuni condominiali accatastate autonomamente (es. alloggio del portiere): l'amministratore versa per conto del condominio.
Cosa è soggetto a IMU
L'IMU si applica a fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, con regimi differenziati.
Fabbricati
Tutti gli immobili iscritti al Catasto fabbricati sono potenzialmente soggetti a IMU: abitazioni (categoria A), strutture collettive (B), negozi e laboratori (C), costruzioni speciali e industriali (D), unità particolari (E). L'esenzione più rilevante è quella della prima casa, che esclude la maggior parte delle abitazioni dall'imposta (vedi sezione esenzioni).
Aree fabbricabili
Sono terreni che, per il piano regolatore comunale o strumento urbanistico equivalente, sono destinati a edificazione, indipendentemente dal fatto che siano o meno effettivamente edificati (art. 1 c. 741 lett. d L. 160/2019). La base imponibile è il valore venale al 1° gennaio dell'anno, determinato in base a valutazioni comunali, perizie indipendenti, atti di compravendita di zona o valore dichiarato in atto pubblico.
Terreni agricoli
I terreni in zone agricole pagano IMU, salvo importanti esenzioni:
- Coltivatori Diretti e IAP iscritti previdenza agricola: esenzione totale, indipendentemente dall'ubicazione del terreno (art. 1 c. 758 lett. a L. 160/2019)
- Terreni montani: esenzione territoriale per i Comuni elencati nella Circolare Min. Finanze 9/1993 (DM 28/11/2014)
- Isole minori: esenzione geografica (allegato A L. 448/2001)
- Proprietà collettiva con destinazione agro-silvo-pastorale: esenzione
Pertinenze della prima casa
L'esenzione della prima casa si estende a un massimo di 3 pertinenze, una sola per categoria fra C/2 (cantine, magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie, soffitte). La quarta pertinenza paga IMU come immobile ordinario. Esempio: chi possiede casa + 2 garage + 1 cantina ha esenzione su casa + 1 garage + 1 cantina; il secondo garage paga IMU al 100% come C/6.
Come si calcola la base imponibile
Tre formule diverse a seconda del tipo di immobile.
Fabbricati: la formula chiave
Per i fabbricati con rendita catastale, la formula è:
Base imponibile = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore catastale
La rivalutazione del 5% è codificata nella formula (art. 1 c. 745 L. 160/2019). I moltiplicatori sono diversi per categoria — è il punto dove si concentrano la maggior parte degli errori di calcolo.
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Tipologie |
|---|---|---|
| A (escluse A/10) + C/2, C/6, C/7 | 160 | Abitazioni, magazzini, autorimesse, tettoie |
| B + C/3, C/4, C/5 | 140 | Collegi, ospedali privati, laboratori artigiani, sport, balneari |
| A/10, D/5 | 80 | Uffici e studi privati, istituti di credito |
| D (esclusa D/5) | 65 | Costruzioni speciali e industriali |
| C/1 | 55 | Negozi e botteghe |
Aree fabbricabili
Per le aree fabbricabili la base imponibile è il valore venale di mercato al 1° gennaio dell'anno di imposizione. Non si applica nessun moltiplicatore. La determinazione del valore può avvenire tramite valutazioni comunali pubblicate, perizie tecniche, comparazione con atti di compravendita di zona, oppure valore dichiarato in atto pubblico (generalmente accettato salvo contestazione).
Terreni agricoli
Per i terreni agricoli soggetti, la formula è:
Base imponibile = Reddito dominicale × 1,25 × 135
Il reddito dominicale è il valore catastale del terreno (visura catastale). La rivalutazione del 25% è codificata. Il moltiplicatore standard è 135. Nota: dal 2020 non esiste più il moltiplicatore ridotto a 75 per CD/IAP, perché in caso di possesso e conduzione diretta da CD/IAP iscritti l'esenzione è totale.
Aliquote IMU 2026
L'aliquota base IMU per i fabbricati ordinari è dello 0,86% (art. 1 c. 754 L. 160/2019), modificabile dai Comuni in un range fra azzeramento e 1,06%, con eventuale incremento dello 0,08% ex maggiorazione TASI già deliberata (massimo effettivo 1,14% in alcuni Comuni). I terreni agricoli soggetti hanno aliquota base 0,76% (c. 752), modificabile dal Comune fra 0% e 1,06%.
Prima casa di lusso: A/1, A/8, A/9
Le uniche prime case che pagano IMU sono quelle classificate come signorili (A/1), ville (A/8) o villini (A/9). Per queste l'aliquota base è dello 0,5%, con range comunale fra azzeramento e 0,6% (art. 1 c. 748). Si applica una detrazione di 200€/anno per ciascuna prima casa di lusso (art. 1 c. 749), rateizzabile pro-quota se più contitolari abitano l'immobile come abitazione principale.
Fabbricati gruppo D: la quota Stato
I fabbricati di categoria D (industriali, commerciali importanti, banche, alberghi) hanno una struttura particolare: la quota dello 0,76% è destinata allo Stato (codice tributo F24 3925) ed è invariabile. La quota incrementale, fino al massimo dell'1,06% complessivo, è destinata al Comune (codice tributo 3930) e modulabile a sua discrezione.
Come trovare l'aliquota del tuo Comune
Le aliquote sono deliberate annualmente dai Consigli Comunali entro l'approvazione del bilancio (di norma 30 aprile, prorogabile). Tre fonti ufficiali per consultarle:
- Sito istituzionale del Comune, sezione Tasse o Regolamento IMU (la fonte primaria)
- Portale MEF Dipartimento delle Finanze: finanze.gov.it/imu — banca dati interrogabile per Regione e Comune
- Ufficio Tributi del Comune: per chiarimenti su casi particolari del regolamento locale
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Genera il tuo calendario 2026 →Esenzioni e riduzioni IMU
La sezione più importante per pagare il giusto. Le esenzioni sono totali (IMU = 0), le riduzioni abbattono la base imponibile (IMU ridotta proporzionalmente).
Esenzioni totali
- Abitazione principale e fino a 3 pertinenze (eccetto categorie di lusso A/1, A/8, A/9)
- Immobili di Stato, Regioni, Province, Comuni, destinati ad attività istituzionali
- Fabbricati di interesse storico-artistico sottoposti a vincolo D.Lgs. 42/2004
- Immobili di enti non commerciali destinati ad attività non commerciali, secondo i criteri del DM 200/2012 (frazionamento catastale o calcolo proporzionale per uso misto)
- Beni merce: immobili costruiti da impresa edile, finché invenduti, per i 5 anni successivi al completamento (art. 1 c. 747 L. 160/2019)
- Terreni agricoli posseduti e condotti da CD/IAP iscritti previdenza agricola, indipendentemente dall'ubicazione
- Terreni montani elencati nella Circolare Min. Finanze 9/1993, terreni delle isole minori, proprietà collettive agro-silvo-pastorali
Riduzione 50% per comodato gratuito ai parenti in linea retta
Una delle agevolazioni più sfruttate ma anche più sbagliate. La base imponibile è dimezzata (l'aliquota piena resta applicata sulla metà) per gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il 1° grado, alle condizioni cumulative dell'art. 1 c. 747 lett. c) L. 160/2019:
- Contratto di comodato registrato all'Agenzia delle Entrate
- Comodatario = parente in linea retta entro il 1° grado (genitore-figlio). Esclusi fratelli, nonni-nipoti, affini
- Comodatario usa l'immobile come abitazione principale (residenza + dimora)
- Comodante con residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso Comune dell'immobile concesso
- Comodante possiede al massimo un solo altro immobile in Italia oltre alla propria abitazione principale (in qualsiasi Comune)
- Immobile concesso non in categoria A/1, A/8, A/9 (lusso)
L'agevolazione si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge superstite in presenza di figli minori che continuano a usare l'immobile come abitazione principale.
Riduzione 25% per locazioni a canone concordato
Per i contratti a canone concordato (3+2 e tipologie equivalenti) sottoscritti in base agli accordi territoriali fra associazioni della proprietà e dei conduttori, la base imponibile è ridotta del 25% (tassazione su 75% della base, art. 1 c. 760 L. 160/2019). Richiede contratto registrato e attestazione del canone concordato dall'associazione.
Riduzione 50% per immobili inagibili o inabitabili
Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili dal Comune (fatiscenza strutturale, mancanza prolungata di impianti, dichiarazione tecnica) beneficiano della riduzione del 50% della base imponibile, su istanza del proprietario corredata da perizia tecnica e/o sopralluogo del Comune.
Riduzione 50% per pensionati esteri
Per i pensionati che percepiscono pensione in regime di convenzione internazionale con l'Italia (totalizzazione, regime comunitario, accordo bilaterale), residenti in uno Stato di assicurazione, è prevista una riduzione del 50% IMU sulla singola unità immobiliare ad uso abitativo posseduta in Italia (art. 1 c. 48 L. 178/2020). Condizioni cumulative:
- Pensione in convenzione (non basta la sola iscrizione AIRE)
- Residenza in Stato di assicurazione diverso dall'Italia
- Una sola unità abitativa in Italia (proprietà o usufrutto)
- Non locata né data in comodato
- Solo l'abitazione, non le pertinenze
L'agevolazione richiede istanza al Comune (entro 90 giorni dall'evento). Stesso requisito si applica per la TARI ridotta a 2/3 (art. 9-bis c. 2 DL 47/2014, conv. L. 80/2014). I Paesi convenzionati comprendono UE, SEE (Norvegia, Islanda, Liechtenstein), Svizzera, Regno Unito e numerosi Paesi extra-UE — riferimento Risoluzione MEF 5/DF dell'11 giugno 2021.
Fabbricati rurali strumentali
I fabbricati rurali strumentali all'esercizio dell'attività agricola (categoria D/10 o equivalente con annotazione di ruralità ex DM 26/07/2012) hanno aliquota base 0,1% (art. 1 c. 750 L. 160/2019), che il Comune può azzerare. Non c'è requisito soggettivo CD/IAP: la disposizione è puramente oggettiva, basta la classificazione catastale o l'annotazione di ruralità. Vale anche se il fabbricato è dato in comodato o affitto (Cassazione Ord. 1919/2025).
Quando si paga: scadenze e modalità
Le due scadenze annuali
L'IMU si versa in due rate, a scadenza fissa nazionale:
- 16 giugno 2026 — acconto pari al 50% dell'IMU annua, calcolato con aliquote dell'anno precedente (2025)
- 16 dicembre 2026 — saldo, conguaglio con aliquote definitive 2026; può risultare a credito o a debito a seconda di come il Comune ha modificato le aliquote
È possibile versare l'intero importo in unica soluzione il 16 giugno con aliquote 2025 e procedere a conguaglio entro il 16 dicembre. Quando le scadenze cadono in giorno festivo, si rinvia al primo giorno lavorativo successivo.
Codici tributo F24
L'errore più frequente è l'uso del codice sbagliato. Tabella di riferimento:
| Codice F24 | Tipologia immobile |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale e pertinenze (solo categorie A/1, A/8, A/9 — uniche prime case soggette) |
| 3914 | Terreni agricoli soggetti |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati (la maggior parte: seconde case, immobili commerciali, ecc.) |
| 3925 | Fabbricati gruppo D — quota Stato (aliquota base 0,76% invariabile) |
| 3930 | Fabbricati gruppo D — incremento Comune (parte oltre 0,76%) |
Soglia minima 12€
Per default statale (art. 1 c. 168 L. 296/2006 che richiama art. 25 L. 289/2002), se l'IMU annua complessiva è inferiore a 12€, non è dovuto alcun versamento. Il Comune può deliberare in regolamento una soglia diversa (più alta o più bassa). La soglia si applica all'imposta annua totale, non alla singola rata.
Dichiarazione IMU
La Dichiarazione IMU è il modello con cui il contribuente comunica al Comune le variazioni rilevanti che incidono sull'imposta non desumibili automaticamente da banche dati catastali o anagrafiche.
Quando è obbligatoria
- Inagibilità o inabitabilità dichiarata dal Comune
- Esenzioni o riduzioni che richiedono comunicazione (canone concordato, pertinenze prima casa identificate, alcune esenzioni di terreni)
- Variazioni di categoria catastale o destinazione d'uso non aggiornate
- Casa coniugale assegnata in caso di separazione/divorzio
- Pensionati esteri in convenzione (per fruire della riduzione 50%)
Non è obbligatoria per la maggior parte delle situazioni ordinarie: prima casa palese, possesso univoco stabile, comodato gratuito ai parenti (la dichiarazione per il comodato è stata abolita).
Termine di presentazione
Le variazioni di un anno vanno dichiarate entro il 30 giugno dell'anno successivo. Le variazioni IMU 2026 vanno quindi dichiarate entro il 30/06/2027. La trasmissione è generalmente telematica tramite PEC o portale del Comune. È possibile il ravvedimento operoso entro 90 giorni dal termine ordinario per omessa o tardiva dichiarazione.
Sanzioni e ravvedimento operoso
Il sistema sanzionatorio è stato riformato dal D.Lgs. 87/2024 per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024. Dal 1° gennaio 2026 entra in vigore anche il D.Lgs. 173/2024 (Testo Unico delle sanzioni tributarie), che riordina la materia confermando la sostanza del ravvedimento.
Sanzione standard
L'omesso o insufficiente versamento IMU comporta una sanzione del 25% dell'imposta non versata (D.Lgs. 471/97 art. 13, modificato da D.Lgs. 87/2024). Il vecchio 30% si applica solo a violazioni anteriori al 1/9/2024.
L'omessa dichiarazione IMU (quando obbligatoria) comporta sanzione dal 100% al 200% del tributo non dichiarato; l'infedele dichiarazione dal 50% al 100%. Su tutte le sanzioni si applicano gli interessi legali: 1,60% annuo dal 1° gennaio 2026 (DM 10/12/2025); 2,00% nel 2025.
Tabella ravvedimento operoso (violazioni dal 1/9/2024)
| Quando si paga (dalla scadenza) | Frazione di sanzione | Sanzione effettiva |
|---|---|---|
| 1 – 14 giorni | 1/15 al giorno di 1,25% | 0,0833%/giorno (max ~1,17%) |
| 15 – 30 giorni | 1/10 di 12,5% | 1,25% |
| 31 – 90 giorni | 1/9 di 12,5% | ~1,39% |
| 91 giorni → termine dichiarazione anno violazione | 1/8 di 25% | 3,125% |
| Oltre termine dichiarazione anno violazione | 1/7 di 25% | ~3,57% |
| Dopo schema d'atto (senza adesione) | 1/6 di 25% | ~4,17% |
| Dopo PVC | 1/5 di 25% | 5% |
| Dopo notifica atto liquidazione/accertamento | 1/4 di 25% | 6,25% |
Sulle sanzioni si sommano sempre gli interessi legali al tasso vigente.
Esempi pratici di calcolo
Esempio 1 — Casa al mare A/3 (seconda casa)
Appartamento A/3 a Olbia, rendita catastale 800€, aliquota comunale ipotetica 0,96% (verificare delibera attuale del Comune di Olbia per dato preciso).
- Base imponibile = 800 × 1,05 × 160 = 134.400€
- IMU annua = 134.400 × 0,96% = 1.290,24€
- Acconto 16/06/2026: 645,12€ (codice F24 3918)
- Saldo 16/12/2026: 645,12€
Esempio 2 — Studio professionale C/1 a Milano
Studio dentistico in centro, categoria C/1, rendita 1.500€, aliquota comunale 1,06%. Attenzione: il moltiplicatore C/1 è 55, non 65 o 80 come spesso si trova online.
- Base imponibile = 1.500 × 1,05 × 55 = 86.625€
- IMU annua = 86.625 × 1,06% = 918,23€
- Acconto/saldo: 459,12€ ciascuna rata (codice F24 3918)
Esempio 3 — Terreno agricolo (non CD)
Terreno in zona agricola, Reggio Emilia, reddito dominicale 200€, aliquota base 0,76%. Proprietario non è Coltivatore Diretto.
- Base imponibile = 200 × 1,25 × 135 = 33.750€
- IMU annua = 33.750 × 0,76% = 256,50€
- Codice F24: 3914
Se lo stesso terreno fosse posseduto e condotto da un CD iscritto previdenza agricola, l'IMU sarebbe pari a zero per esenzione totale (c. 758 lett. a). La franchigia 6.000€ del vecchio regime ICI è abrogata.
Esempio 4 — Prima casa A/8 (villa)
Villa di lusso a Roma come abitazione principale, rendita catastale 2.500€, aliquota base 0,5%, detrazione 200€. È una delle poche prime case soggette a IMU.
- Base imponibile = 2.500 × 1,05 × 160 = 420.000€
- IMU lorda = 420.000 × 0,5% = 2.100€
- Detrazione = 200€
- IMU netta annua = 1.900€
- Codice F24: 3912
Se più contitolari abitano l'immobile come abitazione principale, la detrazione 200€ si rateizza pro-quota.
Esempio 5 — Comodato gratuito al figlio
Padre milanese con prima casa a Milano e una sola seconda casa A/2 sempre a Milano, rendita 1.200€, concessa in comodato gratuito al figlio (residente nell'immobile, contratto registrato). Aliquota comunale 1,06%.
- Base imponibile piena = 1.200 × 1,05 × 160 = 201.600€
- Riduzione 50% comodato = 100.800€
- IMU annua = 100.800 × 1,06% = 1.068,48€
- Senza comodato sarebbe stata 2.136,96€ — risparmio 1.068€
- Codice F24: 3918
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Calcola le tue scadenze 2026 →IMU vs IVIE: la distinzione territoriale
L'IMU è territoriale: si applica solo agli immobili situati in Italia. Per gli immobili posseduti all'estero da residenti fiscali italiani vale invece l'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri), aliquota 1,06% sul valore di mercato, dichiarata nel Quadro RW del Modello Redditi PF e versata con scadenze allineate a IRPEF (saldo + 1° acconto al 30 giugno, 2° acconto al 30 novembre). Mai entrambe sullo stesso immobile.
Errori comuni e best practice
- Quota di possesso. Se proprietario al 50%, paghi il 50% dell'IMU, non il 100%
- Moltiplicatori catastali. C/1 è 55 (non 65), C/2/C/6/C/7 sono 160 (non 40), B è 140 (non 80). Controlla la tabella sopra prima di calcolare
- Aliquote anno corrente vs anno precedente. L'acconto si calcola con aliquote 2025, il saldo con quelle 2026 effettive
- Dichiarazione IMU dimenticata. La sanzione 100-200% è pesante per situazioni che richiedono dichiarazione (canone concordato, inagibilità, casa coniugale)
- Comodato gratuito non sfruttato. La riduzione 50% è automatica al verificarsi delle condizioni — non perderla
- Regola coniugi pre-2022. Molti credono ancora che "una sola casa per nucleo è prima casa". Dopo Corte Cost. 209/2022 ogni coniuge ha la sua esenzione
- Codice F24 sbagliato. Versare 3918 invece di 3912 (o viceversa) genera versamento non riconciliato e solleciti
- Aliquote del Comune non aggiornate. Controllale ogni anno sul portale MEF: cambiano per delibera consiliare
Conclusioni
L'IMU 2026 è un'imposta complessa ma con regole stabili: il regime della L. 160/2019 è sostanzialmente confermato, le novità riguardano principalmente le sanzioni post D.Lgs. 87/2024 e l'eventuale "IMU light" per AIRE in piccoli Comuni in iter parlamentare al 28 aprile 2026. La sentenza Corte Costituzionale 209/2022 sui coniugi resta il cambio di regime più importante degli ultimi anni: vale la pena verificare se la propria situazione familiare è cambiata e se l'esenzione prima casa è stata applicata correttamente. Per il calcolo concreto, la combinazione moltiplicatore corretto + aliquota comunale aggiornata + esenzioni e riduzioni applicabili è dove un commercialista o uno strumento dedicato fa la differenza rispetto al fai-da-te.
Riferimenti normativi
- L. 160/2019 art. 1 cc. 738–783 — Disciplina IMU vigente
- L. 178/2020 art. 1 c. 48 — Riduzione 50% pensionati esteri in convenzione
- L. 213/2023 (LB 2024) art. 1 c. 73 — Conferma 50% pensionati esteri
- L. 80/2014 art. 9-bis c. 2 — Riduzione 2/3 TARI pensionati esteri
- DM 200/2012 — Enti non commerciali, calcolo proporzionale uso misto
- L. 296/2006 art. 1 c. 168 + L. 289/2002 art. 25 — Soglia minima versamento 12€
- DL 73/2022 — Termine dichiarazione IMU al 30 giugno anno successivo
- D.Lgs. 87/2024 — Riforma sanzioni tributarie dal 1/9/2024
- D.Lgs. 173/2024 — Testo Unico sanzioni tributarie dal 1/1/2026
- Sentenza Corte Costituzionale 209/2022 — Esenzione prima casa coniugi residenze diverse
- Risoluzione MEF 5/DF dell'11/06/2021 — Estensione interpretazione pensionati in convenzione
- DM 26/07/2012 — Annotazione di ruralità fabbricati strumentali
- Cassazione Ord. 1919/2025 — Fabbricati rurali strumentali esenti anche se in comodato/affitto
Domande frequenti
- Pago IMU sulla prima casa nel 2026?
- No, salvo categorie di lusso. L'abitazione principale è esente IMU (art. 1 c. 741 L. 160/2019). Pagano solo le prime case classificate A/1 (signorile), A/8 (villa) e A/9 (villino). Per la prima casa di lusso si applica l'aliquota base 0,5% (con range comunale 0%-0,6%) e una detrazione di 200€ annui.
- Possiamo essere esenti IMU entrambi i coniugi se viviamo in case diverse?
- Sì. Dalla sentenza Corte Costituzionale 209/2022 il riferimento al "nucleo familiare" è stato dichiarato incostituzionale: ogni coniuge gode dell'esenzione prima casa per il proprio immobile di residenza anagrafica e dimora abituale, anche se in comuni diversi. Confermato da Cassazione.
- Come trovo l'aliquota IMU del mio Comune per il 2026?
- Tre fonti ufficiali: il sito istituzionale del Comune (sezione Tasse o Regolamento IMU), il portale del MEF Dipartimento delle Finanze (finanze.gov.it - sezione fiscalità locale IMU per Comune), oppure l'Ufficio Tributi del Comune. Le aliquote 2026 sono deliberate dal Consiglio Comunale entro l'approvazione del bilancio.
- Concedo casa in comodato a mio figlio: pago IMU?
- Sì, il proprietario rimane soggetto passivo. Però l'art. 1 c. 747 lett. c) L. 160/2019 prevede una riduzione del 50% della base imponibile se: contratto registrato, parente in linea retta 1° grado, comodatario residente nell'immobile, comodante residente nello stesso Comune e con un solo altro immobile in Italia, immobile non in cat. A/1, A/8, A/9.
- Cosa succede se non pago l'IMU entro il 16 giugno 2026?
- Sanzione standard del 25% dell'imposta non versata (D.Lgs. 87/2024 dal 1/9/2024) più interessi legali (1,60% annuo dal 2026). Con ravvedimento operoso la sanzione si riduce: 0,0833% al giorno entro 14 giorni, 1,25% entro 30 giorni, 1,39% entro 90 giorni, 3,125% entro la dichiarazione, 3,57% oltre.
- L'inquilino paga IMU?
- No, l'inquilino paga solo il canone di locazione. Il proprietario rimane soggetto passivo IMU al 100%. Se il contratto è a canone concordato (3+2) il proprietario beneficia di una riduzione del 25% sulla base imponibile (paga su 75%), ma resta lui a versare l'imposta.
- Sono separato e la casa è assegnata all'ex coniuge: chi paga IMU?
- Paga il coniuge assegnatario, anche se non proprietario, ai sensi dell'art. 1 c. 741 lett. c-bis L. 160/2019. Se per il coniuge assegnatario quella è la propria abitazione principale, beneficia dell'esenzione prima casa. Il proprietario non assegnatario non paga IMU su quell'immobile.
- Cosa è l'IVIE e quando si paga al posto dell'IMU?
- L'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri) si applica agli immobili posseduti all'estero, in alternativa all'IMU che è territoriale. Aliquota 1,06% sul valore di mercato. Si dichiara nel Quadro RW del Modello Redditi PF e si versa con scadenze allineate a IRPEF. Mai entrambe sullo stesso immobile.
- L'IMU si dichiara nel 730 o nel Modello Redditi?
- No, l'IMU non si dichiara nel 730 né nel Modello Redditi. Si versa direttamente con F24 al 16 giugno (acconto) e 16 dicembre (saldo). La Dichiarazione IMU è un modello comunale separato, obbligatorio solo per variazioni rilevanti (es. comodato, inagibilità, canone concordato), entro il 30 giugno dell'anno successivo.
- Sono pensionato e vivo all'estero: ho diritto a riduzione IMU?
- Sì, il 50% di riduzione IMU se sei pensionato in regime di convenzione internazionale (non basta essere AIRE), residente in Stato di assicurazione, con una sola abitazione in Italia non locata né in comodato. Si applica solo all'abitazione, non alle pertinenze. Anche TARI ridotta a 2/3 (art. 9-bis L. 80/2014).
- Sono Coltivatore Diretto: pago IMU sui miei terreni agricoli?
- No, art. 1 c. 758 lett. a) L. 160/2019: esenzione totale IMU per i terreni agricoli posseduti e condotti da CD/IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dall'ubicazione. La franchigia 6.000€ a scaglioni del precedente regime ICI è stata abrogata dalla riforma 2020.
