Scadenze IMU 2026: quando si paga (prima e seconda rata)
Calendario completo, codici tributo F24, esenzioni e ravvedimento operoso 2026
L'IMU 2026 si paga in due rate fisse uguali per tutta Italia: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. Le scadenze valgono per tutti i contribuenti indipendentemente dal Comune di ubicazione dell'immobile. Nel 2026 entrambe le date cadono in giorno feriale, quindi non c'è rinvio.
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Prima rata (acconto): martedì 16 giugno 2026
L'acconto IMU è pari al 50% dell'imposta annua ed è calcolato applicando le aliquote del Comune relative all'anno precedente (2025). Va versato con F24 entro martedì 16 giugno 2026. Se la rata complessiva non supera 12€ il versamento non è dovuto, salvo soglia diversa fissata dal regolamento comunale.
Seconda rata (saldo): mercoledì 16 dicembre 2026
Il saldo è il conguaglio dell'IMU annua calcolato con le aliquote definitive 2026, che i Comuni deliberano entro l'approvazione del bilancio (ordinariamente 30 aprile, ma con frequenti proroghe). Se il Comune ha aumentato l'aliquota rispetto al 2025, il saldo sarà maggiore dell'acconto; se l'ha ridotta, sarà minore o potrà generare un credito.
Pagamento in unica soluzione: 16 giugno 2026
È possibile versare l'intero importo annuo il 16 giugno 2026, applicando le aliquote 2025. Eventuali differenze rispetto alle aliquote definitive 2026 vanno conguagliate entro il 16 dicembre 2026. È una scelta comoda per chi vuole chiudere la pratica in un solo F24, meno conveniente se ci si aspetta che il Comune abbassi l'aliquota nell'anno in corso.
Chi deve pagare l'IMU 2026
Sono soggetti passivi IMU i proprietari di immobili in Italia, ciascuno in proporzione alla propria quota di possesso, e i titolari di diritti reali di godimento: usufruttuario (il nudo proprietario non paga), titolare di uso o abitazione, enfiteuta, superficiario. Nel leasing immobiliare paga il locatario finanziario. Per la casa coniugale assegnata in caso di separazione, paga il coniuge assegnatario anche se non proprietario.
Chi non paga: esenzione totale
- Abitazione principale non di lusso (escluse categorie A/1 signorile, A/8 villa, A/9 villino) e fino a 3 pertinenze (una sola per categoria fra C/2, C/6 e C/7)
- Terreni agricoli posseduti e condotti da Coltivatori Diretti o IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dall'ubicazione
- Beni merce delle imprese edili invenduti, per i 5 anni successivi al completamento
- Fabbricati storico-artistici vincolati ex D.Lgs. 42/2004
- Terreni in Comuni montani elencati nella Circolare Min. Finanze 9/1993 e proprietà collettive agro-silvo-pastorali
- Immobili di enti non commerciali destinati ad attività non commerciali (DM 200/2012)
Come si paga: F24 e codici tributo
L'IMU si versa con modello F24 (cartaceo per chi non ha partita IVA, telematico obbligatorio per i titolari di partita IVA), indicando il codice tributo in funzione del tipo di immobile e il codice catastale del Comune di ubicazione dell'immobile (NON quello di residenza del proprietario — è l'errore più frequente).
| Codice F24 | Tipologia immobile |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e pertinenze |
| 3914 | Terreni agricoli soggetti |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati (seconde case, immobili commerciali — la maggior parte) |
| 3925 | Fabbricati gruppo D — quota Stato (aliquota 0,76% invariabile) |
| 3930 | Fabbricati gruppo D — quota Comune (incremento oltre 0,76%) |
Il codice catastale del Comune si trova sulla visura catastale dell'immobile o nella tabella ufficiale dell'Agenzia delle Entrate (è un codice di 4 caratteri alfanumerici, es. F205 per Milano, H501 per Roma). Per i fabbricati di categoria D va spesso compilato un doppio rigo F24: uno con codice 3925 per la quota Stato e uno con codice 3930 per la quota Comune.
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L'omesso o tardivo versamento IMU comporta una sanzione del 25% dell'imposta non versata, in base alla riforma del D.Lgs. 87/2024 in vigore per le violazioni dal 1° settembre 2024 (per le violazioni anteriori vale ancora il vecchio 30%). Sulla sanzione si applicano gli interessi legali: 1,60% annuo dal 1° gennaio 2026 (DM 10/12/2025).
Con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce in funzione di quanto si paga in ritardo:
| Ritardo dalla scadenza | Sanzione effettiva |
|---|---|
| Entro 14 giorni | 0,0833% al giorno (max ~1,17%) |
| Da 15 a 30 giorni | 1,25% |
| Da 31 a 90 giorni | ~1,39% |
| Da 91 giorni al 30 giugno 2027 | 3,125% |
| Oltre il 30 giugno 2027 | ~3,57% |
A tutte le sanzioni vanno aggiunti gli interessi legali pro die. Il pagamento del ravvedimento si effettua con F24 indicando separatamente: il codice del tributo originario (es. 3918), il codice della sanzione e il codice degli interessi (i codici sanzione/interessi sono comunali e variano — verificare con il regolamento del proprio Comune).
Dichiarazione IMU: scadenza 30 giugno 2027
La Dichiarazione IMU per le variazioni 2026 va presentata entro mercoledì 30 giugno 2027. È obbligatoria solo in casi specifici, non per tutti:
- Inagibilità o inabitabilità dichiarata dal Comune
- Locazioni a canone concordato (per fruire della riduzione 25%)
- Casa coniugale assegnata in caso di separazione o divorzio
- Pensionati esteri in convenzione internazionale (per fruire della riduzione 50%)
- Variazioni di categoria catastale o destinazione d'uso non aggiornate automaticamente
- Esenzioni per enti non commerciali con uso misto
Non è obbligatoria per la maggior parte delle situazioni ordinarie: prima casa palese, comodato gratuito ai parenti in linea retta (l'agevolazione è automatica), possesso univoco stabile senza variazioni. È possibile il ravvedimento operoso entro 90 giorni dal termine per omessa o tardiva dichiarazione.
Approfondimenti
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Domande frequenti
- Quando si paga l'IMU 2026?
- L'IMU 2026 si paga in due rate a scadenza fissa nazionale: acconto entro martedì 16 giugno 2026 (50% dell'imposta annua calcolato con aliquote 2025) e saldo entro mercoledì 16 dicembre 2026 (conguaglio con aliquote definitive 2026). È anche possibile versare l'intero importo in unica soluzione entro il 16 giugno.
- Quando scade la prima rata IMU 2026?
- La prima rata (acconto) IMU 2026 scade martedì 16 giugno 2026. È pari al 50% dell'IMU annua calcolato applicando le aliquote del Comune relative al 2025. Si versa con modello F24, indicando il codice tributo che dipende dal tipo di immobile.
- Quando scade la seconda rata IMU 2026?
- La seconda rata (saldo) IMU 2026 scade mercoledì 16 dicembre 2026. È il conguaglio dell'imposta annua calcolato con le aliquote definitive 2026 deliberate dal Comune. Può risultare a debito (se il Comune ha alzato l'aliquota) o a credito.
- Si può pagare l'IMU 2026 in un'unica soluzione?
- Sì, è possibile versare l'intero importo annuo IMU 2026 entro il 16 giugno 2026 applicando le aliquote 2025. Se nel frattempo il Comune ha modificato le aliquote 2026, le differenze vanno conguagliate entro il 16 dicembre 2026.
- Si paga l'IMU sulla seconda casa nel 2026?
- Sì, le seconde case pagano IMU al 100%. La prima rata scade il 16 giugno 2026, la seconda il 16 dicembre 2026. Si versa con codice tributo F24 3918. L'aliquota è quella deliberata dal Comune (base 0,86%, range 0%-1,06% con possibile maggiorazione 0,08%).
- Chi non paga l'IMU 2026?
- Non pagano IMU 2026: chi possiede solo abitazione principale non di lusso (escluse categorie A/1 signorile, A/8 villa, A/9 villino) e fino a 3 pertinenze, i Coltivatori Diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola sui propri terreni, le imprese edili sui beni merce per 5 anni, i proprietari di immobili storico-artistici vincolati, i terreni in Comuni montani elencati.
- Cosa succede se non pago l'IMU entro il 16 giugno 2026?
- L'omesso o tardivo versamento comporta una sanzione del 25% dell'imposta non versata (D.Lgs. 87/2024) più interessi legali (1,60% annuo dal 2026). Con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce in funzione del ritardo: 0,0833% al giorno entro 14 giorni, 1,25% entro 30 giorni, circa 1,39% entro 90 giorni, 3,125% entro il termine della dichiarazione (30 giugno 2027).
- Quale codice tributo F24 si usa per l'IMU 2026?
- Il codice dipende dal tipo di immobile: 3912 per prima casa di lusso A/1, A/8, A/9 e pertinenze; 3914 per terreni agricoli soggetti; 3916 per aree fabbricabili; 3918 per altri fabbricati (la maggior parte dei casi: seconde case, immobili commerciali); 3925 per fabbricati gruppo D quota Stato; 3930 per fabbricati gruppo D quota Comune. Va indicato insieme al codice catastale del Comune di ubicazione dell'immobile.
- Quando si presenta la Dichiarazione IMU 2026?
- La Dichiarazione IMU per variazioni 2026 va presentata entro mercoledì 30 giugno 2027. È obbligatoria solo in casi specifici (inagibilità, esenzioni che richiedono comunicazione, casa coniugale assegnata, pensionati esteri in convenzione). Non è obbligatoria per il comodato gratuito ai parenti (agevolazione automatica) né per la prima casa palese.
